Связанные услуги
Контроль качества, приёмка и сдача объекта — завершающая, но не отдельная часть работы генподрядчика: то, что можно предъявить в конце, формируется на каждом этапе стройки. Сдача объекта под ключ означает, что заказчик получает здание, готовое к эксплуатации, и принимает его по акту, а не «на глаз». «Скиф-Строй» ведёт объекты в Дзержинске от подготовки площадки до передачи, поэтому за качество отвечает один подрядчик по одному договору, а не несколько исполнителей, каждый из которых закрывает только свой участок.
Что означает сдача под ключ
«Под ключ» — это состояние объекта, при котором закрыты все работы, заложенные в смету, и подтверждено, что они выполнены. В практическом смысле к моменту передачи должны быть:
- закрыты все этапы календарного плана и подписаны акты по каждому из них;
- завершены общестроительные работы, контур здания, полы, отделка в объёме договора;
- смонтированы и проверены инженерные системы, предусмотренные проектом;
- проверена работа смонтированных систем в проектных режимах;
- убрана площадка, демонтированы временные сооружения и вывезены строительные отходы;
- устранены замечания, зафиксированные при осмотре перед приёмкой.
Состав передаваемых документов и объём работ определяются договором заранее — это часть генподряда как услуги, а не предмет переговоров в последний день.
Контроль качества по ходу работ
Основной принцип: качество проверяется тогда, когда его ещё можно проверить. Скрытые работы предъявляются до того, как их закроет следующая конструкция — основание и уплотнение грунта, армирование, гидроизоляция, закладные детали, разводка инженерных систем в конструкциях. После бетонирования или зашивки проверить это без вскрытия невозможно, поэтому точки предъявления назначаются в календарном плане заранее.
Второй уровень контроля — входной контроль материалов: партия проверяется на соответствие заявленным характеристикам до того, как уйдёт в работу. Как это устроено, описано в разделе поставок и логистики на объекте.
Третий уровень — работа своей команды. Костяк — 16 бригадиров, которые работают с компанией с 2003 года: требования к качеству у них не приходится вводить заново на каждом объекте. Специализированные исполнители, которых привлекают под отдельные виды работ, принимаются сначала генподрядчиком и только потом предъявляются заказчику.
Отдельно стоит сказать про последовательность: контроль качества экономит время именно потому, что дефект, найденный на своём этапе, исправляется в рамках этого этапа. Тот же дефект, обнаруженный при финальной приёмке, тянет за собой демонтаж уже готовых конструкций и отделки, спор о причинах и сдвиг всего графика. Поэтому этапность в календарном плане и точки предъявления работ — не формальность, а способ не переделывать здание после того, как оно построено.
Как проходит приёмка
Приёмка идёт поэтапно, а не одним событием в конце. Заказчик принимает каждый этап по акту, и после приёмки этапа его оплачивает — поэтапная оплата привязана к принятому результату. К финальной передаче накапливается история: что и когда было сделано, кем принято, какие замечания устранены.
Перед итоговой приёмкой проводится совместный осмотр: фиксируются замечания, определяются сроки их устранения, затем объект предъявляется повторно. Замечания фиксируются письменно — список с формулировками и сроками удобнее и заказчику, и подрядчику, чем устные договорённости, к которым обе стороны позже помнят по-разному. Далее подписываются документы по завершению работ; состав передаваемых документов определён договором. Такой порядок защищает обе стороны: заказчик не принимает недоделки, подрядчик не получает бесконечный список правок после подписания.
Что остаётся на стороне заказчика
Границу стоит обозначить прямо. Ввод объекта в эксплуатацию, получение разрешительных документов и взаимодействие с надзорными и сетевыми организациями — зона заказчика или технического заказчика; распределение этих функций фиксируется договором. Пусконаладка технологического оборудования заказчика и обучение его персонала также остаются за периметром общестроительных работ. Мы передаём объект и участвуем в приёмочных процедурах в объёме, который зафиксирован в договоре. Гарантийные обязательства обсуждаются и фиксируются договором — конкретные условия зависят от состава работ, и мы не называем их до подписания.
Вопросы и ответы
Какие документы получит заказчик?
Договор, фиксированная смета и акты приёмки этапов; состав остальных документов фиксируется договором до начала работ.
Что делать, если при осмотре нашли замечания?
Замечания фиксируются письменно, устраняются, и объект предъявляется повторно. Этап или объект считается принятым только после подписания акта заказчиком.
Как оплачивается объект к моменту сдачи?
Поэтапно: каждый этап оплачивается после приёмки по акту. Итоговая сумма соответствует смете, зафиксированной в договоре, — она не растёт по ходу работ.
Кто отвечает за качество, если работы вели привлечённые исполнители?
Перед заказчиком за весь объём отвечает генподрядчик — по одному договору и независимо от того, кто физически выполнял работы. Привлечённых исполнителей мы принимаем сами и только потом предъявляем результат заказчику.
Если вы планируете объект и хотите заранее договориться о порядке контроля и приёмки, согласуйте порядок приёмки с инженером — инженер перезвонит, разберёт исходные данные и предложит состав этапов с точками предъявления работ. Для крупных площадей условия ведения описаны на странице об объектах свыше 3000 м² в генподряде.