Связанные услуги
Полное ведение крупного коммерческого объекта одним подрядчиком: «Скиф-Строй» берёт генподряд на строительство объектов свыше 3000 м² в Дзержинске и Нижегородской области. Заказчик получает не набор договоров с разными исполнителями, а одну смету, один календарный план и одного ответственного за результат — от подготовки площадки до передачи готового здания. Работаем официально с 1999 года, член СРО с 2011 года.
Что входит в генподряд на строительство объектов под ключ
Зона ответственности генподрядчика шире, чем «выполнить работы по чертежам». На объекте свыше 3000 м² она включает организацию площадки, снабжение, собственно работы, документацию и приёмку:
- разбор проектной документации заказчика: проверка комплектности, состава разделов, выявление узлов и решений, которые требуют уточнения до начала работ;
- подготовка площадки — ограждение, бытовой городок, временные точки подключения воды и электричества, схема въезда, разгрузки и складирования;
- основной цикл: земляные работы, фундаменты, несущий каркас, ограждающие конструкции, кровля, полы, инженерные системы, отделка;
- снабжение объекта материалами и конструкциями с входным контролем и организацией хранения;
- организация и контроль привлечённых специализированных исполнителей там, где работы требуют отдельного оборудования или допусков;
- приёмка работ по этапам календарного плана: каждый закрытый этап оформляется актом до перехода к следующему;
- передача объекта заказчику и участие в приёмочных процедурах.
Основной объём работ ведёт своя команда. Костяк — 16 бригадиров, которые работают с компанией с 2003 года; случайных субподрядчиков на площадке не появляется. Подробнее о том, как устроены услуги генерального подряда целиком, — в разделе о генподряде.
Как строится работа на площадке
До выхода на объект стороны фиксируют три документа: смету, календарный план и порядок оплаты. Смета фиксированная — она закреплена в договоре и не растёт по ходу работ. Оплата поэтапная: заказчик платит за этап после того, как принял его по акту. Такая схема даёт понятную точку контроля — деньги двигаются вслед за принятым результатом, а не вперёд него.
Календарный план разбивает стройку на технологические этапы с зависимостями: пока не закрыт фундамент, не выходит монтаж каркаса; пока не закрыт контур, не начинается внутренняя отделка. Внутри этапов планируются поставки — так, чтобы конструкции приходили под готовность фронта работ, а не лежали на площадке лишние недели. Как считается смета и как собирается график, разобрано на странице сметы и календарного планирования.
По ходу работ заказчик видит прогресс по этапам плана, а не по общим формулировкам. Скрытые работы предъявляются заказчику до того, как их перекрывает следующая конструкция: это единственный способ проверить основание, армирование или закладные, пока к ним есть доступ.
От чего зависит смета и структура договора
Стоимость крупного объекта складывается не из цены квадратного метра, а из конструктива и условий площадки. На расчёт влияют:
- тип несущей схемы — металлокаркас, сборный или монолитный железобетон;
- грунты и уровень грунтовых вод: от них зависит тип фундамента и объём земляных работ;
- требования к полам — нагрузки, ровность, отметки, стойкость покрытия;
- состав инженерных систем по согласованному в договоре перечню: отопление, вентиляция, электрика, водоснабжение, слаботочка;
- условия площадки — подъезды, стеснённость, наличие действующего производства рядом, сезон производства работ;
- степень готовности проекта: чем полнее документация, тем точнее смета и тем меньше уточнений по ходу.
Если объект по площади и назначению ближе к отдельному производственному или складскому зданию, логичнее смотреть раздел производственных и складских зданий — там те же принципы, но другой масштаб организации.
Границы ответственности по договору
Честные границы услуги важнее широких формулировок. Генподряд в нашем исполнении не подменяет собой проектную организацию: мы работаем с проектом заказчика, а если проекта ещё нет, порядок его разработки обсуждается отдельно до подписания договора. Распределение функций между заказчиком и генподрядчиком — включая получение разрешительной документации и согласования с сетевыми организациями — фиксируется договором. Поставка и пусконаладка технологического оборудования заказчика также выносится за периметр общестроительных работ и фиксируется отдельно. Работа ведётся только по официальному договору — без него объект не начинается.
Вопросы и ответы
С какой площади вы берёте объект в генподряд?
В генподряд мы берём объекты свыше 3000 м². Объекты меньшей площади рассматриваем как отдельные производственные или складские здания в соответствующем разделе услуг.
Может ли смета вырасти в процессе стройки?
Смета фиксируется в договоре и не растёт по ходу работ. Изменение возможно только тогда, когда сам заказчик меняет объём или решение, — такое изменение оформляется отдельным соглашением с новой ценой и корректировкой графика.
Кто отвечает за работы привлечённых исполнителей?
Перед заказчиком за весь объём отвечает генподрядчик — по одному договору. Основные работы ведёт своя команда, специализированные исполнители привлекаются под контролем и принимаются нами до предъявления заказчику.
Как подтверждается право вести генподряд?
Компания работает официально с 1999 года и является членом СРО с 2011 года. Все отношения по объекту оформляются договором с фиксированной сметой и поэтапной приёмкой по актам.
Если у вас есть проект или хотя бы техническое задание на объект в Дзержинске, обсудите его с инженером — инженер перезвонит, уточнит исходные данные по площадке и конструктиву и подготовит расчёт с календарным планом. Обсудить объём и границы работ можно до подписания договора, на этапе разбора документации. Готовое здание вы принимаете по процедуре сдачи объекта, согласованной заранее.